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最高法院關(guān)于“房地產(chǎn)權(quán)屬登記”的15個裁判規(guī)則
一、不動產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán)
裁判要旨：我國對不動產(chǎn)實行國家統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán)，不得對抗善意第三人。但不動產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán)；設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。
也就是說，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實行為是前因，隨之相應(yīng)發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動及其登記是結(jié)果。因此，當(dāng)事人之間發(fā)生不動產(chǎn)買賣、贈與、繼承、承包等法律關(guān)系，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門依法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記后，一方當(dāng)事人因反悔等原因?qū)ξ餀?quán)變動登記行為提出異議的，不宜在基礎(chǔ)民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟，一般應(yīng)先行通過民事等途徑解決基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系發(fā)生的糾紛，或者依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規(guī)定，在提起行政訴訟的同時，申請一并解決相關(guān)民事爭議，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。在基礎(chǔ)民事爭議解決、權(quán)利歸屬明確后，權(quán)利人可以持生效法律文書申請不動產(chǎn)登記部門依法變更錯誤的不動產(chǎn)物權(quán)登記。
案件來源：最高人民法院（2017）最高法行申8483號（方旭升等5人訴衢州市政府林業(yè)行政復(fù)議案）行政裁定。
二、不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更但未辦理權(quán)屬變更登記，物權(quán)登記人有權(quán)提起第三人撤銷之訴
裁判要旨：法院執(zhí)行裁定將不動產(chǎn)物權(quán)執(zhí)行給當(dāng)事人并辦理了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，且土地房屋的權(quán)屬一直登記在當(dāng)事人名下，當(dāng)事人對該財產(chǎn)享有獨立請求權(quán)。盡管當(dāng)事人取得該財產(chǎn)的執(zhí)行裁定已被撤銷，但并沒有進(jìn)行權(quán)屬變更登記?；谖餀?quán)登記公示效力，當(dāng)事人仍為相關(guān)房屋土地的權(quán)利人。因此，當(dāng)事人屬于有權(quán)提起獨立訴請的第三人，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。
案件來源：最高人民法院（2016）最高法民終570號（蘭西信用社因第三人撤銷之訴糾紛案）民事裁定。
三、其他法院對經(jīng)法律文書確認(rèn)的不動產(chǎn)物權(quán)采取保全措施不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利
裁判要旨：因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力，是否進(jìn)行不動產(chǎn)登記的變更，是所有權(quán)人的權(quán)利，并無法律規(guī)定該權(quán)利因未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記或者變更登記而喪失。權(quán)利人取得權(quán)利后，其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。
案件來源：最高人民法院（2015）民申字第2747號（上海民潤公司與王天芳執(zhí)行異議糾紛案）民事裁定。
四、未經(jīng)審批、變更登記轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)無效
裁判要旨：債務(wù)轉(zhuǎn)移合同涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，出讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。出讓方未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，且有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)土地管理部門收回國有劃撥土地使用權(quán)的，出讓方與受讓方簽訂的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無法對效力進(jìn)行補正，應(yīng)確認(rèn)該合同無效。
案件來源：最高人民法院（2012）民申字第1553號（海南基康建筑裝飾工程有限公司訴海南省定安縣炮竹廠債務(wù)轉(zhuǎn)移合同糾紛案）民事裁定。
五、抵押登記時間應(yīng)依抵押權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿上的完成時間確定
裁判要旨：權(quán)利證書上記載的抵押權(quán)設(shè)定時間早于抵押登記實際完成時間的，應(yīng)以抵押權(quán)實際記載于不動產(chǎn)登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間，并以此為基礎(chǔ)來確定第三人是否知曉不動產(chǎn)登記權(quán)利狀況。
案件來源：最高人民法院（2013）民提字第97號（和源公司與農(nóng)行濟(jì)寧分行、豐澤圓公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案）民事判決。
六、房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力
裁判要旨：他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。但是判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得，要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。抵押權(quán)因被擔(dān)保債權(quán)的成立而成立，亦因被擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。認(rèn)定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權(quán)。房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。
案件來源：最高人民法院（2017）最高法行再95號（黃玉卿、黃健信訴順德區(qū)政府、順德區(qū)國土局房屋行政登記案）行政判決。
七、登記機關(guān)僅對不動產(chǎn)抵押進(jìn)行備案登記，未頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書，不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果
裁判要旨：備案登記不等同于抵押登記，僅進(jìn)行備案登記的不動產(chǎn)抵押不能設(shè)立抵押權(quán)。備案登記時登記機關(guān)僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進(jìn)行了記載，未向抵押權(quán)人發(fā)放他項權(quán)利證明，不能認(rèn)為完成抵押登記程序。
案件來源：最高人民法院（2015）民抗字第59號（發(fā)達(dá)公司與魏龍喜、王秀紅、高向軍擔(dān)保合同追索糾紛案）民事判決。
八、經(jīng)執(zhí)行裁定確認(rèn)的不動產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權(quán)人
裁判要旨：執(zhí)行裁定確認(rèn)的房屋權(quán)利人，具有物權(quán)變動和強制執(zhí)行效力，房屋的所有權(quán)自該裁定生效時轉(zhuǎn)移，登記權(quán)利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下，又將其對外抵押擔(dān)保的行為無效，即使在接受抵押擔(dān)保過程中沒有過錯也不享有優(yōu)先受償權(quán)。
案件來源：最高人民法院（2014）民申字第1716號（小河農(nóng)商行與振華公司、郭洪、郭慧執(zhí)行異議之訴案）民事裁定。
九、是否頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書不影響轉(zhuǎn)移登記的效力
裁判要旨：雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個程序，但只要房屋登記機構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項記載于登記簿，房屋登記便發(fā)生效力。
案件來源：最高人民法院（2018）最高法行再165號（溫國華訴廣州市國土房管局房屋行政登記案）行政判決。
十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續(xù)享有抵押權(quán)
裁判要旨：抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅，此種情況下，抵押延續(xù)，且具有對抗第三人的效力。
案件來源：最高人民法院（2007）民二終字第61號（農(nóng)行河南路支行與新疆龍嶺實業(yè)有限公司案）民事判決。
十一、在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格
裁判要旨：生效法律文書確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)后，當(dāng)事人未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使不動產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致，該情形并不影響當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書對該不動產(chǎn)享有物權(quán)。在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格。
案件來源：最高人民法院（2017）最高法行申5914號（孫鑒等三人訴普陀區(qū)政府房屋征收補償決定案）行政裁定。
十二、行政機關(guān)的頒證行為導(dǎo)致土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的，當(dāng)事人可請求撤銷違法的頒證行為
裁判要旨：上述土地使用證和房屋所有權(quán)證的頒發(fā)，違背房地一致原則。呂梁市政府根據(jù)張永杰申請對文水縣政府核發(fā)的文國用（2006）字第G0112130002號《國有土地使用證》進(jìn)行復(fù)議時，查明該頒證行為所依據(jù)的權(quán)屬來源資料有涂改，所蓋印章也與當(dāng)時使用的不符且頒證程序違法，據(jù)此復(fù)議決定撤銷該頒證行為，并責(zé)令文水縣政府在30日內(nèi)重新作出具體行政行為，并無不當(dāng)。
案件來源：最高人民法院（2014）行監(jiān)字第356號（韓作剛訴呂梁市政府行政復(fù)議案）行政裁定。
十三、土地使用權(quán)證因違法被撤銷，不影響成立在后的抵押權(quán)的成立并實現(xiàn)
裁判要旨：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十九條和第一百八十條的規(guī)定，抵押權(quán)的標(biāo)的為債務(wù)人的財產(chǎn)，而非財產(chǎn)的物權(quán)憑證，故，即使作為抵押財產(chǎn)物權(quán)憑證的靈國用（2013）第72號國有土地使用權(quán)證因違法被撤銷，亦不應(yīng)影響中國郵政三門峽支行對涉案土地所享有的抵押權(quán)。靈寶市人民政府應(yīng)當(dāng)在依法辦理涉案土地相關(guān)權(quán)證后，對中國郵政三門峽支行取得的抵押權(quán)登記依法進(jìn)行相應(yīng)變更。
案件來源：最高人民法院（2018）最高法行再183號（宏福公司訴靈寶市政府頒發(fā)土地使用權(quán)證案）行政判決。
十四、第三人未依據(jù)生效的法律文書辦理變更登記的，不影響其享有的物權(quán)
裁判要旨：人民法院作出的生效民事判決已經(jīng)確認(rèn)被征收房屋的產(chǎn)權(quán)歸第三人所有，雖然第三人未于民事判決生效后及時辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)變更登記，出現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與法院生效裁判確立的權(quán)屬狀態(tài)之間存在不一致的情形，但該情形并不影響其依據(jù)生效的法律文書對被征收房屋享有不動產(chǎn)物權(quán)。
案件來源：最高人民法院（2017）最高法行申5914號（孫鑒等三人訴普陀區(qū)政府房屋征收補償決定案）行政裁定。
十五、預(yù)登記的土地使用權(quán)證書不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果
裁判要旨：我國實行土地登記發(fā)證制度，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府土地管理部門申請登記，由縣級以上政府核發(fā)國有土地使用權(quán)證書，確認(rèn)權(quán)利。雖簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，但沒有按照相關(guān)法律規(guī)定申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，僅通過預(yù)登記申請獲得預(yù)登記的國有土地使用證，并非國有土地使用權(quán)正式登記確權(quán)證書，預(yù)登記行為不產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效果。
案件來源：最高人民法院（2018）最高法行再97號（譚成日訴衡陽市政府、湖南省政府批準(zhǔn)注銷國土使用證及行政復(fù)議決定案）行政判決。
（來源：法務(wù)之家）
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