1.在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人無權(quán)以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償——中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司酒泉分行訴玉門甘來礦業(yè)有限責(zé)任公司、玉門賓館甘來金業(yè)有限公司、傅士霖、蘇玉梅金融借款合同糾紛案

案例要旨：租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對(duì)抗抵押權(quán)人或者標(biāo)的物受讓人，在租賃期限內(nèi)繼續(xù)承租標(biāo)的物。在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人不享有以在先租賃權(quán)阻卻抵押權(quán)人以折價(jià)、拍賣或變賣等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。無論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權(quán)人請(qǐng)求人民法院對(duì)依法設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。

案號(hào)：（2019）最高法民終1206號(hào)

審理法院：最高人民法院

案例來源：最高人民法院第六巡回法庭2019年度參考案例11號(hào)

2.金融機(jī)構(gòu)“貸新還舊”成立新的抵押權(quán)，新的抵押權(quán)設(shè)立前已存在租賃關(guān)系的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響——利群公司與大地公司抵押權(quán)糾紛上訴案

案例要旨：當(dāng)事人向銀行貸款并作了抵押權(quán)登記，事后又將該抵押物租賃給他人，貸款到期后又以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款，重新做了抵押權(quán)登記，至此應(yīng)認(rèn)為原債權(quán)及其所附抵押權(quán)消滅，自重新登記時(shí)起成立新的抵押權(quán)。因原租賃關(guān)系早于新的抵押權(quán)，新的抵押權(quán)設(shè)立前抵押物已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

審理法院：最高人民法院

案例來源：《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第4輯（總第56輯）

3.沒有實(shí)際占有、使用房屋的租賃權(quán)不能對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)——杭州古今進(jìn)出口貿(mào)易有限公司借款合同糾紛執(zhí)行異議案

案例要旨：在執(zhí)行程序中，案外人主張其在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前與被執(zhí)行人簽訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執(zhí)行房屋設(shè)定抵押之前占有該房屋，否則其租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)人。對(duì)抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的租賃權(quán)，執(zhí)行法院可依法將其除去后進(jìn)行拍賣。

案號(hào)：（2014）浙杭執(zhí)異字第12號(hào)

審理法院：浙江省杭州市中級(jí)人民法院

案例來源：《人民司法·案例》2015年第10期

4.多份租賃合同情況下，案外人僅可基于抵押權(quán)設(shè)立前成立的租賃關(guān)系對(duì)抗抵押權(quán)的執(zhí)行——A公司與B銀行、C公司案外人執(zhí)行異議之訴案

案例要旨：抵押權(quán)執(zhí)行中，案外人就執(zhí)行標(biāo)的與被執(zhí)行人簽訂數(shù)份租賃合同，且其中一份租賃合同約定的租賃期限跨越抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的，案外人僅可以基于抵押權(quán)設(shè)立前簽訂的租賃合同所建立的租賃關(guān)系排除執(zhí)行，不得以抵押權(quán)設(shè)立后建立的租賃關(guān)系對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

案號(hào)：（2018）浙民終125號(hào)

審理法院：浙江省高級(jí)人民法院

案例來源：《審判監(jiān)督指導(dǎo)》2018年第3輯（總第65輯）

5.抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)——信德佳（廈門）實(shí)業(yè)有限公司訴廈門金達(dá)昌科技有限公司、吳文沖、陳東毅、廈門市橋箱機(jī)械工業(yè)有限公司、廈門市憶輝貿(mào)易有限公司案外人執(zhí)行異議之訴

案例要旨：申請(qǐng)執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記在先，案外人租賃權(quán)設(shè)立在后，如果租賃權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)有影響的，該租賃權(quán)不能排除執(zhí)行法院為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而采取的強(qiáng)制騰退措施。抵押權(quán)與普通金錢債權(quán)在同一不動(dòng)產(chǎn)上執(zhí)行競合的，該不動(dòng)產(chǎn)買受人在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)案件中對(duì)承租人的抗辯，可以在普通金錢債權(quán)執(zhí)行案件中向該承租人主張。如果不動(dòng)產(chǎn)承租人不能提出證據(jù)證明，其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，對(duì)該承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)的主張，人民法院不予支持。

案號(hào)：（2016）最高法民申3536號(hào)

審理法院：最高人民法院

案例來源：《人民司法·案例》2018年第17期

1.“抵押不破租賃”規(guī)則的適用要求承租人必須已經(jīng)占有租賃物

租賃權(quán)性質(zhì)上盡管屬于債權(quán)，但卻具有對(duì)抗所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)的效力。也就是說，盡管其性質(zhì)屬于債權(quán)，但卻具有優(yōu)于物權(quán)的效力。而之所以要對(duì)承租人進(jìn)行如此強(qiáng)度的保護(hù)，主要在于保護(hù)其使用狀態(tài)的穩(wěn)定，而使用的前提則是占有，加之占有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規(guī)則還是《民法典》合同編規(guī)定的“買賣不破租賃”，都在《物權(quán)法》《合同法》相關(guān)條文基礎(chǔ)上增加規(guī)定了能夠?qū)顾袡?quán)或者抵押權(quán)的只能是已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃物。換言之，如簽訂租賃合同尚未占有租賃物的承租人，僅為一般債權(quán)人，不能對(duì)抗后設(shè)立的抵押權(quán)。

2.“抵押不破租賃”規(guī)則的適用要求在后的抵押權(quán)已設(shè)立

“買賣不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質(zhì)上均為在后設(shè)立的所有權(quán)、抵押權(quán)等物權(quán)不得對(duì)抗在先設(shè)立的已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的租賃權(quán)。故在“買賣不破租賃”場(chǎng)合，要求所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)；在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，也要求抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立。而《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響……”而訂立抵押合同，在動(dòng)產(chǎn)抵押場(chǎng)合，固然往往意味著抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立（但在批準(zhǔn)生效場(chǎng)合，抵押合同成立也不意味著就當(dāng)然生效），但就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利抵押而言，僅簽訂抵押合同未辦理登記時(shí)，抵押權(quán)尚未設(shè)立，當(dāng)事人只能依據(jù)抵押合同享有債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，此種權(quán)利效力上要弱于物權(quán)，更不用說弱于可以對(duì)抗物權(quán)的租賃權(quán)了。尤其是抵押合同何時(shí)訂立難以判斷，在當(dāng)事人之間惡意串通倒簽抵押合同而法院又缺乏手段認(rèn)定的情況下，租賃權(quán)的保護(hù)將會(huì)面臨極大挑戰(zhàn)。就此而言，本條將在后的抵押權(quán)限于已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，而非僅僅簽訂抵押合同，不僅邏輯上更為周延，操作上也更為便捷。

3.對(duì)“原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”的理解

所謂原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，一方面，是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物；另一方面，是指抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物（同時(shí)也是租賃物）受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的抵押物。此時(shí)，抵押權(quán)人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？對(duì)此，存在不同觀點(diǎn)。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對(duì)此，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)是明知的，受讓人受讓抵押權(quán)時(shí)更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動(dòng)的公示方法，抵押人在設(shè)立抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)立租賃權(quán)的事實(shí)告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導(dǎo)致的抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣、變賣時(shí)，其上有權(quán)利負(fù)擔(dān)這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易，應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不得請(qǐng)求承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。況且物上存在權(quán)利瑕疵也會(huì)影響抵押物的價(jià)值，受讓人可能會(huì)以較低的價(jià)格受讓抵押物，因而價(jià)格的貶損對(duì)其來說不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀點(diǎn)。

4.先抵押后租賃的情形下，未登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)能否對(duì)抗租賃權(quán)取決于承租人是否實(shí)際占有租賃物和是否為惡意當(dāng)事人

“抵押不破租賃”針對(duì)的是租賃權(quán)設(shè)立在先的情形，而在租賃權(quán)設(shè)立在后，在先的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立或者動(dòng)產(chǎn)抵押已經(jīng)辦理登記的情況下，抵押權(quán)均可以對(duì)抗租賃權(quán)。值得探討的是，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后又將抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系能否對(duì)抗未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)？我們認(rèn)為，租賃權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，因而不能簡單地參照《民法典》第415條規(guī)定的精神，以公示先后作為確定能否對(duì)抗的依據(jù)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民法典》第403條有關(guān)登記對(duì)抗的規(guī)定，確定抵押權(quán)人能否對(duì)抗后設(shè)立的租賃權(quán)，具體來說：承租人未實(shí)際占有租賃物的，其享有的僅為一般債權(quán)，依照《民法典》第403條之規(guī)定，不得對(duì)抗物權(quán)性質(zhì)的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)。如果承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃物，則要看其是否為惡意當(dāng)事人來確定能否對(duì)抗：其為惡意承租人的，不能對(duì)抗抵押權(quán)；反之，其為善意承租人的，可以對(duì)抗抵押權(quán)。從舉證責(zé)任的角度看，應(yīng)當(dāng)推定承租人為善意當(dāng)事人，由抵押權(quán)人舉反證推翻有關(guān)善意的推定。實(shí)踐中，除非承租人與抵押關(guān)系當(dāng)事人之間具有某種密切的關(guān)系，否則，將很難推翻有關(guān)善意的推定，畢竟該抵押權(quán)未辦理抵押登記手續(xù)。

（以上觀點(diǎn)均摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國民法典物權(quán)編理解與適用》（下），人民法院出版社2020年7月版，第1085-1086頁。）

1.《中華人民共和國民法典》

第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》

第六十六條  抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。
   抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第三十一條  承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。