1.業(yè)主拒絕繳納專項(xiàng)維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的，人民法院不予支持——指導(dǎo)案例65號(hào)：上海市虹口區(qū)久樂(lè)大廈小區(qū)業(yè)主大會(huì)訴上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案

案例要旨：專項(xiàng)維修資金是專門用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長(zhǎng)期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)法定義務(wù)。業(yè)主拒絕繳納專項(xiàng)維修資金，并以訴訟時(shí)效提出抗辯的，人民法院不予支持。

案號(hào)：（2011）滬二中民二（民）終字第1908號(hào)

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

來(lái)源：最高人民法院第14批指導(dǎo)性案例第65號(hào)

2.業(yè)主委員會(huì)可以起訴要求開發(fā)商返還房屋維修資金——上海市靜安區(qū)四方新城業(yè)主委員會(huì)訴上海四方盛發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有權(quán)糾紛案

案例要旨：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。業(yè)主購(gòu)房時(shí)，向開發(fā)商交付了維修資金，但開發(fā)商未按規(guī)定將款項(xiàng)交存至維修資金專用賬戶，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主的利益提起訴訟，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)返還義務(wù)。

案號(hào)：（2015）滬二中民二（民）終字第2679號(hào)

審理法院：上海市第二中級(jí)人民法院

來(lái)源：《上海審判實(shí)踐》2017年第2輯

3.對(duì)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定——北碚區(qū)海屋裕鑫名都小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與江勇建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案

案例要旨：交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金是法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的法定義務(wù)，并非業(yè)主大會(huì)與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務(wù)，故對(duì)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金的催討不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

案號(hào)：（2015）碚法民初字第04489號(hào)

審理法院：重慶市北碚區(qū)人民法院

來(lái)源：中國(guó)裁判文書網(wǎng) 發(fā)布日期：2015年8月28日

4.業(yè)主委員會(huì)有公開建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況等義務(wù)——黃某、高某訴業(yè)主委員會(huì)知情權(quán)糾紛案

案例要旨：業(yè)主對(duì)涉及業(yè)主共有權(quán)以及共同管理權(quán)相關(guān)事項(xiàng)享有知情權(quán)，業(yè)主委員會(huì)有公開相關(guān)資料的義務(wù)，主要包括建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況等內(nèi)容；案涉業(yè)主委員已經(jīng)按照要求予以不同程度公開，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)履行了公開義務(wù)。

來(lái)源：唐興華、金雪花編著：《案例導(dǎo)讀：物業(yè)管理?xiàng)l例及配套規(guī)定適用與解析》，法律出版社2017年版

5.住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則——丁某訴上海某物業(yè)公司業(yè)主知情權(quán)糾紛案

案例要旨：住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)與本市的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議，開立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

來(lái)源：駱鑫、劉婭編著：《物業(yè)管理糾紛案例與實(shí)務(wù)》，清華大學(xué)出版社2017年版

關(guān)于維修資金的性質(zhì)、用途以及使用等問(wèn)題的適用精解

關(guān)于維修資金的性質(zhì)。維修資金是業(yè)主按照各自所擁有物業(yè)的建筑面積分別交存形成，首期維修資金由業(yè)主在房屋交付前交存，續(xù)交維修資金在維修資金不足時(shí)繳納，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。維修資金只能用于建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新、改造等共同目的。所以，維修資金的來(lái)源和用途均決定其性質(zhì)屬于業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)維修資金籌集、使用的共同決定權(quán)，以及對(duì)籌集、使用情況的知情權(quán)，均是基于維修資金共有性質(zhì)派生而來(lái)。業(yè)主有權(quán)要求維修資金的管理方公布維修資金的籌集、使用情況，并有權(quán)對(duì)籌集、使用情況提出異議。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主向部分業(yè)主依法追索其欠繳的維修資金。

關(guān)于維修資金的使用范圍。維修資金應(yīng)當(dāng)用于共有部分。本條明確列舉了“電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施”這四類在現(xiàn)實(shí)生活中損壞率較高的共有部分，同時(shí)通過(guò)“等”字表明，其他共有部分的維修、更新和改造也可以使用維修資金。共有部分可分為法定共有部分、約定共有部分、天然共有部分三大類。法定共有部分是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定屬于業(yè)主共有的部分。比如，本法第274條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。又如，本法第275條規(guī)定的車位。約定共有部分又稱為規(guī)約共有部分，是由業(yè)主通過(guò)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議約定形成。天然共有部分是指因構(gòu)造上、性質(zhì)上、功能上沒(méi)有獨(dú)立性不宜成為專有部分而形成的共有部分。對(duì)此，《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第3條曾作出詳細(xì)列舉規(guī)定。主要包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。與此同時(shí)，共有部分從功能上劃分，還可分為共用部分和共用設(shè)施設(shè)備?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，共用部分一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

關(guān)于共有部分的維修、更新和改造。維修、更新和改造這三個(gè)詞，都不是專有的法律術(shù)語(yǔ)，按照其通常的文義理解即可。維修是指共有部分發(fā)生損壞后予以修復(fù)使其恢復(fù)正常使用功能，例如電梯出現(xiàn)故障、屋頂漏水、外墻開裂等均產(chǎn)生維修的需要。更新是對(duì)共有部分進(jìn)行更換出新，比較典型的是老舊小區(qū)外墻出新，包括粉刷成統(tǒng)一的顏色、統(tǒng)一安裝空調(diào)外機(jī)支架、更新懸掛在外墻上的店招等。改造是為了改善居住條件對(duì)原有共有部分進(jìn)行重新設(shè)計(jì)建造，比較典型的是屋頂“平改坡”，通過(guò)將平頂改為坡頂以解決屋頂漏水問(wèn)題。

關(guān)于維修基金的使用程序。使用維修資金是民法典第278條規(guī)定的需要經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，需要經(jīng)過(guò)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。維修資金的使用分為正常情況下的使用和緊急情況下的使用。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，正常情況下的使用需要履行以下程序：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)等提出使用建議或方案；（2）業(yè)主或業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)等組織實(shí)施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主等向主管部門申請(qǐng)或報(bào)備；（5）業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)通知；（6）專戶管理銀行將資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。但是在緊急情況下，發(fā)生了危及房屋安全等情形，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行維修和更新、改造，可以簡(jiǎn)化使用決定程序，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)直接申請(qǐng)，不需要經(jīng)過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出方案、業(yè)主討論、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施方案等步驟。

需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，維修資金用于共有部分的維修、更新和改造，但共有部分的維修等并不必然需要使用維修資金。一是要區(qū)分業(yè)主維修責(zé)任與建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任。物業(yè)保修責(zé)任是建設(shè)單位對(duì)物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任，因此，在保修期內(nèi)的維修、更新、改造責(zé)任應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。二是要區(qū)分業(yè)主維修責(zé)任與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的共有部分的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不應(yīng)當(dāng)從業(yè)主的維修資金中支出。三是要區(qū)分業(yè)主維修責(zé)任與公用事業(yè)設(shè)施維修責(zé)任。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。這是業(yè)主通過(guò)支付服務(wù)費(fèi)用獲得的對(duì)價(jià)，該部分費(fèi)用不應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)。四是要區(qū)分業(yè)主維修責(zé)任和人為損壞引發(fā)的責(zé)任。因人為因素對(duì)共有部分造成損壞的，構(gòu)成民事侵權(quán)，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)、賠償?shù)让袷仑?zé)任。在責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

（摘自：江必新、夏道虎主編：《中華人民共和國(guó)民法典重點(diǎn)條文實(shí)務(wù)詳解》【上】，人民法院出版社2020年版，第62~64頁(yè)）