【裁判要旨】

購房人與開發(fā)商簽訂的補充協(xié)議約定：“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標準及商品房買賣合同的組成部分，雙方之間的權利義務均以《商品房買賣合同》及其附件和本補充協(xié)議所約定的內(nèi)容為準?！惫孰p方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，購房人現(xiàn)以廣告中的內(nèi)容未實現(xiàn)主張開發(fā)商違約，無合同依據(jù)。另，購買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風險，購房人作為投資人應具備相應的風險承受能力。且開發(fā)商在已舉證證明有其他超市入駐，并不必然導致購房人投資商鋪的失敗。綜上，購房人以開發(fā)商的廣告宣傳“某大型超市入駐”但實際未入駐為由要求解除商品房買賣合同，不應予支持。

【裁判全文】

中華人民共和國最高人民法院

民事裁定書

（2017）最高法民申3886號

再審申請人（一審原告，二審被上訴人）：陳剛

被申請人（一審被告，二審上訴人）：莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

再審申請人陳剛因與被申請人莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱華友公司)商品房買賣合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院（2015）閩民終字第2100號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

陳剛申請再審稱，原審判決存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項項規(guī)定之情形，應予再審。再審請求：請求判令撤銷福建省高級人民法院（2015）閩民終字第2100號判決，依法改判確認陳剛與華友公司之間關于華友廣場3號樓1-2單元101-201層之《商品房買賣合同》、華友廣場3號樓1-2單元103-203層之《商品房買賣合同》、華友廣場3號樓1-2單元111-211層之《商品房買賣合同》已解除，判令華友公司退還陳剛購房款1240138元，維修基金20620元，代辦費2240元，并從2014年8月25日起至上述款項全部支付之日止按照銀行同期貸款利率支付利息。主要事實和理由：

一、在永輝超市入駐問題上華友公司已經(jīng)違約，二審法院故意混淆了法律審查點，適用法律錯誤，產(chǎn)生錯誤判決。由于陳剛購買的是商鋪，商業(yè)氛圍乃是房產(chǎn)的最重要價值所在，該問題甚至引發(fā)了大規(guī)模業(yè)主信訪。因此，永輝超市是否入駐問題乃是本案一個焦點問題。此爭議焦點關鍵在于永輝超市的入駐承諾是否實現(xiàn)，是否為華友公司客觀違約，而不是華友公司是否“虛假宣傳”。在多次庭審中，陳剛一直主張的都是華友公司大肆宣傳永輝超市入駐，最終卻沒有入駐，根據(jù)司法解釋規(guī)定，該宣傳視為合同內(nèi)容，故華友公司違約。該情況既是違約行為，也導致不能實現(xiàn)合同目的，故依法解除合同?，F(xiàn)二審法院判決認可了永輝超市沒有入駐的事實，卻故意將陳剛觀點混淆為“華友公司是否存在虛假宣傳”，即將一個造成巨大損失的客觀違約行為的審查，混淆為主觀意圖的審查，二審法院在此適用法律明顯錯誤，應當依法予以糾正。

二、二審法院未認定無效格式條款問題，屬適用法律錯誤。一、二審過程中，均涉及訴爭合同中是否存在無效格式條款的問題。案件中，華友公司使用的商品房買賣合同，完全符合法律中為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款這一定義，縱觀文件內(nèi)容，也明顯違背了格式條款一方不得免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的要求。因此，屬于無效的格式合同條款。

三、本案涉及多個可解除合同的違約事實，二審法院對相關問題及法律規(guī)定故意予以回避，適用法律錯誤，產(chǎn)生錯誤判決。1、簽約之日起訴爭合同即不能履行，不能實現(xiàn)合同目的。陳剛共向華友公司購買三套房產(chǎn)，合同約定的付款方式皆為商業(yè)貸款。華友公司在簽訂合同時均向陳剛隱瞞了其已經(jīng)被銀行停止貸款之事實，主觀惡意強烈且直接導致訴爭合同從開始就不能履行。2、長期不能辦理按揭手續(xù)，陳剛根據(jù)司法解釋有權解除合同。華友公司因自身原因不能辦理貸款手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條“因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人有權解除合同。”因此，陳剛可以解除合同。3、根據(jù)現(xiàn)房銷售90日內(nèi)辦證、超期一年購房者有權解除合同的規(guī)定，陳剛有權解除合同。涉案房產(chǎn)為現(xiàn)房，涉案房屋一直不能辦理訴爭房產(chǎn)房屋所有權證，違反了現(xiàn)房銷售應于90日內(nèi)辦證的規(guī)定，且該逾期辦證時間早已超過了一年，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”，陳剛有權據(jù)此解除訴爭合同。4、長期未能交房、辦證，陳剛可以據(jù)此解除合同。合同約定的交房時間是2012年12月31日，辦證時間是該日期后60日內(nèi)。在廣大業(yè)主壓力下華友公司還于2013年8月20日出具《承諾書》承諾于2014年3月前辦完房產(chǎn)證，而直到陳剛2014年8月23日發(fā)函再度重申解除合同時，華友公司均沒有完成這些義務。5、違背永輝超市入駐的約定，陳剛可以據(jù)此解除合同。華友公司大肆宣傳永輝超市入駐，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任”，該情況既是違約行為，也導致不能實現(xiàn)合同目的，故可以依法解除合同。事實上，涉案房屋至今都不能辦理按揭貸款手續(xù)。二審法院對此事實沒有查清，陳剛也將對此提供相關證據(jù)。

華友公司未提交答辯意見。

本院經(jīng)審查認為：本案爭議的主要問題是：一、訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議中是否存在無效格式條款；二、華友公司是否存在違約行為以致陳剛有權解除合同。具體分述如下：

一、關于訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議中是否存在無效格式條款的問題。本案中，陳剛主張訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議中關于按揭貸款的約定為格式條款，應當認定為無效。本院認為，該合同及補充協(xié)議均為陳剛與華友公司真實意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議中并不存在無效格式條款，理由如下：

（一）對于按揭貸款的約定為雙方真實意思表示，內(nèi)容明確清晰，雙方權利義務關系明確。訴爭商品房買賣合同第六條約定付款方式為按揭付款，除首付款外其余款項辦理銀行按揭貸款。補充協(xié)議第二條第1項約定：“買受人應于合同簽訂后七日內(nèi)申請辦理按揭貸款手續(xù)，并向銀行提交經(jīng)認可的貸款申請材料，出賣人協(xié)助買受人辦理貸款手續(xù)；如需增補材料，買受人應于出賣人或相關部門發(fā)出書面通知后7日內(nèi)按要求辦妥，否則視為買受人逾期付款，按合同第七條規(guī)定的方式處理并視為買受人放棄銀行貸款且自動轉(zhuǎn)為一次性現(xiàn)金付款(一周內(nèi)付清)?！痹摋l第3項進一步約定，“無論是政策性原因或者其他任何原因，自本合同簽訂之日起六個月內(nèi)若無法取得按揭貸款的購房者，在出賣人發(fā)出書面通知后15個日歷日內(nèi)必須補足購房余款，否則視為買受人逾期付款，適用本合同第七條規(guī)定的方式進行處理。買受人同意此款特別約定?！庇纱丝梢?，合同雙方均知曉購房余款由陳剛辦理銀行按揭貸款，且華友公司僅協(xié)助辦理貸款手續(xù)，在貨款手續(xù)無法辦理的時候，陳剛應當以現(xiàn)金方式支付購房款。該約定顯然系雙方真實意思表示，陳剛對此明確知曉并予以認可，雙方對辦理銀行按揭貸款及后續(xù)處理一事權利義務清晰，不存在格式條款情形。

（二）訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議中關于銀行按揭貸款的約定，系一般的商品房買賣合同條款，符合常理，并不存在明顯侵犯陳剛合法權益的事實。在商品房買賣合同中，約定由買方辦理按揭貸款，在不能辦理銀行貸款的情況下，由買方通過現(xiàn)金或其他方式支付，是通常的做法，符合常理。房屋買賣合同中，買方本身就負有支付購房款的義務，且辦理銀行貸款本身系買方責任，在買方不能辦理銀行貸款時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)金等方式付款符合房屋買賣的基本特征。因此，本案約定由陳剛辦理銀行按揭貸款并在不能貸款時轉(zhuǎn)為現(xiàn)金付款，并不會侵犯陳剛的合法權益，該條款不能認定為無效格式條款。

（三）在陳剛首次不能正常辦理貸款時，華友公司并未立即追究陳剛違約責任，而是在能辦理貸款的情況下再次通知陳剛履行合同，可見華友公司并未有意通過該條款來損害陳剛權益。華友公司在銀行恢復辦理按揭貸款的前提下，及時通知陳剛辦理貸款，陳剛應當按約定履行合同，其怠于行使辦理按揭貸款的義務，華友公司并未以此主張解除合同并追究陳剛違約責任，實際并未加重陳剛責任，亦未排除其主要權利，因此，雙方關于按揭貸款的約定并不屬于格式條款。綜上，陳剛主張訴爭合同及補充協(xié)議中關于按揭貸款的約定為無效格式條款，于法無據(jù)，二審法院對此認定正確，本院予以確認。

二、關于華友公司是否存在違約行為以致陳剛有權解除合同的問題。

（一）永輝超市未入駐是否構成華友公司違約。本案訴爭補充協(xié)議第十條第5項約定：“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標準及商品房買賣合同的組成部分，雙方之間的權利義務均以《商品房買賣合同》及其附件和本補充協(xié)議所約定的內(nèi)容為準?！备鶕?jù)上述約定，雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，陳剛對此明知，現(xiàn)其以廣告中的內(nèi)容未實現(xiàn)主張華友公司違約，并無合同依據(jù)。另據(jù)本案查明的事實，永輝超市未入駐系因永輝超市單方違約造成，華友公司并不存在虛假宣傳或過錯，不應對此承擔違約責任。此外，購買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風險，陳剛作為投資人應當具備相應的風險承受能力。且華友公司在二審已舉證證明有其他超市入駐，并不必然導致陳剛投資商鋪的失敗。綜上，永輝超市未入駐并不構成華友公司違約，陳剛無權以此要求解除訴爭商品房買賣合同及補充協(xié)議。

（二）華友公司是否存在隱瞞訴爭房屋不能辦理按揭貸款的違約行為。陳剛主張華友公司故意隱瞞訴爭房屋不能辦理按揭貸款的行為，導致其無法辦理貸款。首先，陳剛對此應當承擔舉證證明責任，否則應承擔不利后果。事實上，陳剛并未提交充分證據(jù)證明華友公司故意隱瞞不能辦理貸款的事實。其次，在陳剛首次貸款未受理時，華友公司并未解除合同并追究違約責任，而是在銀行能夠辦理貸款時及時通知陳剛辦理，陳剛因自身原因未提交材料辦理貸款，其責任不在華友公司，不能說明華友公司故意隱瞞訴爭房屋不能辦理貸款的事實，更不能說明訴爭房屋無法辦理按揭貸款。再次，辦理銀行按揭貸款本屬于買方的責任，賣方僅負有協(xié)助配合義務，因此訴爭房屋未能辦理按揭貸款的責任并不在華友公司一方。綜上，華友公司并不存在隱瞞訴爭房屋不能辦理按揭貸款的違約行為。

（三）華友公司未按約定交房及辦理房產(chǎn)證是否構成違約。按照訴爭房屋買賣合同及補充協(xié)議，華友公司應當在一定的期限內(nèi)向陳剛交付訴爭房屋，否則應承擔相應的違約責任。然而，根據(jù)雙方簽訂的合同，陳剛負有交付購房款的義務，在陳剛未辦理銀行按揭貸款的情況下，陳剛并未按合同約定履行其義務，華友公司據(jù)此未向陳剛交付房屋，并不違反雙方合同約定，陳剛以此主張華友公司違約并要求解除合同，本院不予支持。

綜上所述，華友公司并不存在陳剛所主張的違約情形，陳剛以華友公司違約而要求確認于2014年8月25日解除合同并要求退還已付款項，無事實與法律依據(jù)，二審法院據(jù)此駁回陳剛的訴訟請求，并無不當。

綜上，陳剛的再審申請并不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項規(guī)定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，本院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回陳剛的再審申請。

（來源| 民法典訴訟實務）

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