【裁判要旨】

購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定：“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標(biāo)準(zhǔn)及商品房買賣合同的組成部分，雙方之間的權(quán)利義務(wù)均以《商品房買賣合同》及其附件和本補(bǔ)充協(xié)議所約定的內(nèi)容為準(zhǔn)?！惫孰p方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，購(gòu)房人現(xiàn)以廣告中的內(nèi)容未實(shí)現(xiàn)主張開發(fā)商違約，無(wú)合同依據(jù)。另，購(gòu)買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人作為投資人應(yīng)具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。且開發(fā)商在已舉證證明有其他超市入駐，并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人投資商鋪的失敗。綜上，購(gòu)房人以開發(fā)商的廣告宣傳“某大型超市入駐”但實(shí)際未入駐為由要求解除商品房買賣合同，不應(yīng)予支持。

【裁判全文】

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民事裁定書

（2017）最高法民申3886號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告，二審被上訴人）：陳剛

被申請(qǐng)人（一審被告，二審上訴人）：莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

再審申請(qǐng)人陳剛因與被申請(qǐng)人莆田市華友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華友公司)商品房買賣合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院（2015）閩民終字第2100號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

陳剛申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原審判決存在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第六項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定之情形，應(yīng)予再審。再審請(qǐng)求：請(qǐng)求判令撤銷福建省高級(jí)人民法院（2015）閩民終字第2100號(hào)判決，依法改判確認(rèn)陳剛與華友公司之間關(guān)于華友廣場(chǎng)3號(hào)樓1-2單元101-201層之《商品房買賣合同》、華友廣場(chǎng)3號(hào)樓1-2單元103-203層之《商品房買賣合同》、華友廣場(chǎng)3號(hào)樓1-2單元111-211層之《商品房買賣合同》已解除，判令華友公司退還陳剛購(gòu)房款1240138元，維修基金20620元，代辦費(fèi)2240元，并從2014年8月25日起至上述款項(xiàng)全部支付之日止按照銀行同期貸款利率支付利息。主要事實(shí)和理由：

一、在永輝超市入駐問(wèn)題上華友公司已經(jīng)違約，二審法院故意混淆了法律審查點(diǎn)，適用法律錯(cuò)誤，產(chǎn)生錯(cuò)誤判決。由于陳剛購(gòu)買的是商鋪，商業(yè)氛圍乃是房產(chǎn)的最重要價(jià)值所在，該問(wèn)題甚至引發(fā)了大規(guī)模業(yè)主信訪。因此，永輝超市是否入駐問(wèn)題乃是本案一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。此爭(zhēng)議焦點(diǎn)關(guān)鍵在于永輝超市的入駐承諾是否實(shí)現(xiàn)，是否為華友公司客觀違約，而不是華友公司是否“虛假宣傳”。在多次庭審中，陳剛一直主張的都是華友公司大肆宣傳永輝超市入駐，最終卻沒(méi)有入駐，根據(jù)司法解釋規(guī)定，該宣傳視為合同內(nèi)容，故華友公司違約。該情況既是違約行為，也導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故依法解除合同?，F(xiàn)二審法院判決認(rèn)可了永輝超市沒(méi)有入駐的事實(shí)，卻故意將陳剛觀點(diǎn)混淆為“華友公司是否存在虛假宣傳”，即將一個(gè)造成巨大損失的客觀違約行為的審查，混淆為主觀意圖的審查，二審法院在此適用法律明顯錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。

二、二審法院未認(rèn)定無(wú)效格式條款問(wèn)題，屬適用法律錯(cuò)誤。一、二審過(guò)程中，均涉及訴爭(zhēng)合同中是否存在無(wú)效格式條款的問(wèn)題。案件中，華友公司使用的商品房買賣合同，完全符合法律中為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款這一定義，縱觀文件內(nèi)容，也明顯違背了格式條款一方不得免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的要求。因此，屬于無(wú)效的格式合同條款。

三、本案涉及多個(gè)可解除合同的違約事實(shí)，二審法院對(duì)相關(guān)問(wèn)題及法律規(guī)定故意予以回避，適用法律錯(cuò)誤，產(chǎn)生錯(cuò)誤判決。1、簽約之日起訴爭(zhēng)合同即不能履行，不能實(shí)現(xiàn)合同目的。陳剛共向華友公司購(gòu)買三套房產(chǎn)，合同約定的付款方式皆為商業(yè)貸款。華友公司在簽訂合同時(shí)均向陳剛隱瞞了其已經(jīng)被銀行停止貸款之事實(shí)，主觀惡意強(qiáng)烈且直接導(dǎo)致訴爭(zhēng)合同從開始就不能履行。2、長(zhǎng)期不能辦理按揭手續(xù)，陳剛根據(jù)司法解釋有權(quán)解除合同。華友公司因自身原因不能辦理貸款手續(xù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。”因此，陳剛可以解除合同。3、根據(jù)現(xiàn)房銷售90日內(nèi)辦證、超期一年購(gòu)房者有權(quán)解除合同的規(guī)定，陳剛有權(quán)解除合同。涉案房產(chǎn)為現(xiàn)房，涉案房屋一直不能辦理訴爭(zhēng)房產(chǎn)房屋所有權(quán)證，違反了現(xiàn)房銷售應(yīng)于90日內(nèi)辦證的規(guī)定，且該逾期辦證時(shí)間早已超過(guò)了一年，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，陳剛有權(quán)據(jù)此解除訴爭(zhēng)合同。4、長(zhǎng)期未能交房、辦證，陳剛可以據(jù)此解除合同。合同約定的交房時(shí)間是2012年12月31日，辦證時(shí)間是該日期后60日內(nèi)。在廣大業(yè)主壓力下華友公司還于2013年8月20日出具《承諾書》承諾于2014年3月前辦完房產(chǎn)證，而直到陳剛2014年8月23日發(fā)函再度重申解除合同時(shí)，華友公司均沒(méi)有完成這些義務(wù)。5、違背永輝超市入駐的約定，陳剛可以據(jù)此解除合同。華友公司大肆宣傳永輝超市入駐，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，該情況既是違約行為，也導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，故可以依法解除合同。事實(shí)上，涉案房屋至今都不能辦理按揭貸款手續(xù)。二審法院對(duì)此事實(shí)沒(méi)有查清，陳剛也將對(duì)此提供相關(guān)證據(jù)。

華友公司未提交答辯意見。

本院經(jīng)審查認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的主要問(wèn)題是：一、訴爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中是否存在無(wú)效格式條款；二、華友公司是否存在違約行為以致陳剛有權(quán)解除合同。具體分述如下：

一、關(guān)于訴爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中是否存在無(wú)效格式條款的問(wèn)題。本案中，陳剛主張?jiān)V爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于按揭貸款的約定為格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。本院認(rèn)為，該合同及補(bǔ)充協(xié)議均為陳剛與華友公司真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，訴爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中并不存在無(wú)效格式條款，理由如下：

（一）對(duì)于按揭貸款的約定為雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容明確清晰，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。訴爭(zhēng)商品房買賣合同第六條約定付款方式為按揭付款，除首付款外其余款項(xiàng)辦理銀行按揭貸款。補(bǔ)充協(xié)議第二條第1項(xiàng)約定：“買受人應(yīng)于合同簽訂后七日內(nèi)申請(qǐng)辦理按揭貸款手續(xù)，并向銀行提交經(jīng)認(rèn)可的貸款申請(qǐng)材料，出賣人協(xié)助買受人辦理貸款手續(xù)；如需增補(bǔ)材料，買受人應(yīng)于出賣人或相關(guān)部門發(fā)出書面通知后7日內(nèi)按要求辦妥，否則視為買受人逾期付款，按合同第七條規(guī)定的方式處理并視為買受人放棄銀行貸款且自動(dòng)轉(zhuǎn)為一次性現(xiàn)金付款(一周內(nèi)付清)?！痹摋l第3項(xiàng)進(jìn)一步約定，“無(wú)論是政策性原因或者其他任何原因，自本合同簽訂之日起六個(gè)月內(nèi)若無(wú)法取得按揭貸款的購(gòu)房者，在出賣人發(fā)出書面通知后15個(gè)日歷日內(nèi)必須補(bǔ)足購(gòu)房余款，否則視為買受人逾期付款，適用本合同第七條規(guī)定的方式進(jìn)行處理。買受人同意此款特別約定?！庇纱丝梢姡贤p方均知曉購(gòu)房余款由陳剛辦理銀行按揭貸款，且華友公司僅協(xié)助辦理貸款手續(xù)，在貨款手續(xù)無(wú)法辦理的時(shí)候，陳剛應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)金方式支付購(gòu)房款。該約定顯然系雙方真實(shí)意思表示，陳剛對(duì)此明確知曉并予以認(rèn)可，雙方對(duì)辦理銀行按揭貸款及后續(xù)處理一事權(quán)利義務(wù)清晰，不存在格式條款情形。

（二）訴爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于銀行按揭貸款的約定，系一般的商品房買賣合同條款，符合常理，并不存在明顯侵犯陳剛合法權(quán)益的事實(shí)。在商品房買賣合同中，約定由買方辦理按揭貸款，在不能辦理銀行貸款的情況下，由買方通過(guò)現(xiàn)金或其他方式支付，是通常的做法，符合常理。房屋買賣合同中，買方本身就負(fù)有支付購(gòu)房款的義務(wù)，且辦理銀行貸款本身系買方責(zé)任，在買方不能辦理銀行貸款時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)金等方式付款符合房屋買賣的基本特征。因此，本案約定由陳剛辦理銀行按揭貸款并在不能貸款時(shí)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金付款，并不會(huì)侵犯陳剛的合法權(quán)益，該條款不能認(rèn)定為無(wú)效格式條款。

（三）在陳剛首次不能正常辦理貸款時(shí)，華友公司并未立即追究陳剛違約責(zé)任，而是在能辦理貸款的情況下再次通知陳剛履行合同，可見華友公司并未有意通過(guò)該條款來(lái)?yè)p害陳剛權(quán)益。華友公司在銀行恢復(fù)辦理按揭貸款的前提下，及時(shí)通知陳剛辦理貸款，陳剛應(yīng)當(dāng)按約定履行合同，其怠于行使辦理按揭貸款的義務(wù)，華友公司并未以此主張解除合同并追究陳剛違約責(zé)任，實(shí)際并未加重陳剛責(zé)任，亦未排除其主要權(quán)利，因此，雙方關(guān)于按揭貸款的約定并不屬于格式條款。綜上，陳剛主張?jiān)V爭(zhēng)合同及補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于按揭貸款的約定為無(wú)效格式條款，于法無(wú)據(jù)，二審法院對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

二、關(guān)于華友公司是否存在違約行為以致陳剛有權(quán)解除合同的問(wèn)題。

（一）永輝超市未入駐是否構(gòu)成華友公司違約。本案訴爭(zhēng)補(bǔ)充協(xié)議第十條第5項(xiàng)約定：“出賣人的展示模型、樣板房、樓書、廣告和宣傳資料等均不作為交房標(biāo)準(zhǔn)及商品房買賣合同的組成部分，雙方之間的權(quán)利義務(wù)均以《商品房買賣合同》及其附件和本補(bǔ)充協(xié)議所約定的內(nèi)容為準(zhǔn)?！备鶕?jù)上述約定，雙方明確約定廣告并不能作為合同的組成部分，陳剛對(duì)此明知，現(xiàn)其以廣告中的內(nèi)容未實(shí)現(xiàn)主張華友公司違約，并無(wú)合同依據(jù)。另?yè)?jù)本案查明的事實(shí)，永輝超市未入駐系因永輝超市單方違約造成，華友公司并不存在虛假宣傳或過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。此外，購(gòu)買商鋪本屬于商業(yè)投資行為，本身具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，陳剛作為投資人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。且華友公司在二審已舉證證明有其他超市入駐，并不必然導(dǎo)致陳剛投資商鋪的失敗。綜上，永輝超市未入駐并不構(gòu)成華友公司違約，陳剛無(wú)權(quán)以此要求解除訴爭(zhēng)商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。

（二）華友公司是否存在隱瞞訴爭(zhēng)房屋不能辦理按揭貸款的違約行為。陳剛主張華友公司故意隱瞞訴爭(zhēng)房屋不能辦理按揭貸款的行為，導(dǎo)致其無(wú)法辦理貸款。首先，陳剛對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)不利后果。事實(shí)上，陳剛并未提交充分證據(jù)證明華友公司故意隱瞞不能辦理貸款的事實(shí)。其次，在陳剛首次貸款未受理時(shí)，華友公司并未解除合同并追究違約責(zé)任，而是在銀行能夠辦理貸款時(shí)及時(shí)通知陳剛辦理，陳剛因自身原因未提交材料辦理貸款，其責(zé)任不在華友公司，不能說(shuō)明華友公司故意隱瞞訴爭(zhēng)房屋不能辦理貸款的事實(shí)，更不能說(shuō)明訴爭(zhēng)房屋無(wú)法辦理按揭貸款。再次，辦理銀行按揭貸款本屬于買方的責(zé)任，賣方僅負(fù)有協(xié)助配合義務(wù)，因此訴爭(zhēng)房屋未能辦理按揭貸款的責(zé)任并不在華友公司一方。綜上，華友公司并不存在隱瞞訴爭(zhēng)房屋不能辦理按揭貸款的違約行為。

（三）華友公司未按約定交房及辦理房產(chǎn)證是否構(gòu)成違約。按照訴爭(zhēng)房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，華友公司應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)向陳剛交付訴爭(zhēng)房屋，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。然而，根據(jù)雙方簽訂的合同，陳剛負(fù)有交付購(gòu)房款的義務(wù)，在陳剛未辦理銀行按揭貸款的情況下，陳剛并未按合同約定履行其義務(wù)，華友公司據(jù)此未向陳剛交付房屋，并不違反雙方合同約定，陳剛以此主張華友公司違約并要求解除合同，本院不予支持。

綜上所述，華友公司并不存在陳剛所主張的違約情形，陳剛以華友公司違約而要求確認(rèn)于2014年8月25日解除合同并要求退還已付款項(xiàng)，無(wú)事實(shí)與法律依據(jù)，二審法院據(jù)此駁回陳剛的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。

綜上，陳剛的再審申請(qǐng)并不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，本院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回陳剛的再審申請(qǐng)。

（來(lái)源:法商之家）

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