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最高法院公報案例：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是否合法？
案例來源：
《張一訴鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案》，載最高人民法院辦公廳主辦：《中華人民共和國最高人民法院公報·案例》2014年第11期（總第217期）；《張某與鄭某、某有限責(zé)任公司武漢分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案二審民事判決書》，載中國裁判文書網(wǎng)，法學(xué)45度整理。
——張一與鄭中偉、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司武漢市分公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案
案號：（2013）鄂武漢中民終字第01019號
審理法院：湖北省武漢市中級人民法院
爭議問題：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，沒有給其他業(yè)主造成噪音、污水、異味等影響的，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任？
法院認(rèn)為：
?住宅是指專供個人、家庭日常生活居住使用的房屋。經(jīng)營性用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動的房屋。兩者因用途不同而有本質(zhì)區(qū)別。住宅的用途主要是生活居住，經(jīng)營性用房的用途主要是經(jīng)營性活動。
本案中，聯(lián)通武漢分公司租賃訟爭房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點，以建設(shè)有線光纖傳輸寬帶網(wǎng)絡(luò)。
從其用途可以看出，其租賃訟爭房屋并不是為了生活居住，而是為了從事經(jīng)營性活動，因此聯(lián)通武漢分公司的行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
?業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。即使沒有違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，只要沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為的合法性仍不具備。
聯(lián)通武漢分公司作為訟爭房屋的承租人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)承擔(dān)與業(yè)主相同的法定義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
綜上，聯(lián)通武漢分公司租賃鄭中偉的房屋用于放置光纖傳輸機柜作為數(shù)據(jù)傳輸匯聚節(jié)點的行為屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，該行為未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主張一的同意，聯(lián)通武漢分公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對張一關(guān)于聯(lián)通武漢分公司應(yīng)拆除光纖傳輸設(shè)備、恢復(fù)房屋住宅用途的請求，應(yīng)予支持。
裁判要旨：
《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意?！?/span>
據(jù)此，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，其行為的合法性需要同時滿足兩個條件：一是遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；二是應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，即使沒有違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，只要沒有經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，其行為的合法性仍不具備。
因此，在審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件時，即使業(yè)主對房屋的使用沒有給其他區(qū)分所有權(quán)人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途發(fā)生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變?yōu)橛糜谏虡I(yè)、工業(yè)、旅游、辦公等經(jīng)營性活動，即可認(rèn)定該行為影響了業(yè)主的安寧生活，屬于將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民法典》第二百七十九條關(guān)于業(yè)主改變住宅用途的規(guī)定處理。
相關(guān)法條：
?《中華人民共和國民法典》第二百七十九條；?《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條、第十六條。詳見附件。
相關(guān)法條
?《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）
第二百七十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。
?《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月23日修正 法釋〔2020〕17號）
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未依據(jù)民法典第二百七十九條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百七十九條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
(來源：民商法律事務(wù))
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