關于二手房買賣過戶監(jiān)管是房地產買賣特色服務之一。進所后不久我就開始結觸辦理這事，事情是這樣的，小馬通過一家中介公司看中某新交付小區(qū)的一套房子，由于房子剛交付，三證尚未做出。頗具法律意識的小馬為了確保交易的順利進行，決定委托律師來完成這個交易。通過房地產律師網，小馬找到了浙江正甬律師事務所建筑房地產部主任阮文良律師處。和小馬簽訂委托合同后在阮律師的指導下，讓我去完成工作，這是我首次在律師的指導下辦理非訴案件。委托律師辦理二手房交易，從簽訂合同開始到過戶交房都由律師操作是香港通行的做法，這對保護交易安全非常有效?，F(xiàn)我把第一次所做的過程中感受寫出來供大家參考，希望所有的購房者能接受這種模式。二手房過戶說起來簡單，房產中介公司就在做這個，但香港通行選擇委托律師去操作當然有他的道理，中介公司有他本身的缺陷，律師有其特有的作用。寧波及全國各地有眾多不良中介卷款逃跑的案例，單寧波這幾年據(jù)不完全統(tǒng)計被卷房款就近乎一個億，使交易雙方都蒙受巨大損失，所以現(xiàn)在越來越多的人選擇律師來完成交易。我們作為專業(yè)的建筑房地產律師，此項服務是特色服務之一，為更多的人提供專業(yè)服務是我們的目的。

　　在律師眼里房屋的權屬確定是必須的，因為只有房屋所有權人才能處分房屋包括出賣。于是我要做的第一步就是去房子所在的房地產管理處查詢該房屋所有人，查得此房屬于張某獨有，且未被查封，只是抵押在了中國農業(yè)銀行，也就是說只有張某有權出賣此房屋。這點是律師的作用之一，中介公司很少做也很難做到，一方面這樣做會花費一定的精力等，另一方面法律也沒有賦予中介公司查詢的權力。盡管法律規(guī)定中介公司負有審核出賣人房屋權屬的義務，但在實際操作中只是流于形式，因中介公司未盡審查義務而使雙方房屋買賣合同歸于無效的事屢見不鮮。但律師享有此項權力，有了律師的調查取證就可以避免這種問題。

　　房子的權屬確定后，就可以訂立房屋買賣合同了。雙方當事人在阮文良律師的鑒證下簽訂了一式三份的房地產轉讓合同，合同約定房屋總價為685000元，此價為凈價，過戶的一切費用都由小馬承擔。合同簽訂后小馬先支付了定金一萬元給張某，張某出具收條，原件交小馬，律師處留復印件。此點律師和中介公司做的程序是一樣的，但對合同風險律師能防范的更多，中介公司一般只會依照格式合同填寫，而律師會從減少糾紛和雙方公平的角度考慮合同的方方面面，盡量減少合同不能履行的風險，盡力避免訴訟的發(fā)生，確保交易的進行，維護雙方當事人的利益。合同簽訂后是一連串的過戶、按揭、貸款、放款手續(xù)，最終小馬順利拿到了屬于他自己的房產證、土地證等房屋所有權憑證并在銀行辦理好了按揭手續(xù)，張某也順利從中國農業(yè)銀行解套，拿到了685000元的賣房款。

　　在整個過程中，我沒有和現(xiàn)金做直接接觸，現(xiàn)金由小馬當著我的面直接交給張某，銀行的解款和放款我更加不可能接觸到錢，但不管是現(xiàn)金支付還是通過銀行放款每個交錢的過程都是由我在場并實際操作完成。這是另一處律師和中介公司不同的地方?，F(xiàn)在很多中介公司都是先將當事人的錢收入自己的口袋，等交易時機成熟了再把錢交給房東，這對買房人來說風險比較大，資金可能會被中介公司卷走或被房東和中介公司聯(lián)合騙走，中介公司卷款也就發(fā)生在這個階段。其次，如果交易過程中由于律師的過錯給當事人造成損失的，當事人可以要求律師承擔責任。律師不同于中介公司，中介公司卷錢走人很難監(jiān)管，但律師是由司法局管理的，律師不會拿自己的執(zhí)業(yè)生命開玩笑，且律師都有執(zhí)業(yè)保險，可以由保險公司來賠償當事人的損失?？傊?，律師的參與和審查為整個二手房交易提供了相對安全的氛圍，使當事人可以以最直接的方式了解即將購得的房屋權屬是否完整無瑕疵。整個過程我們盡量做到了交易的高透明度和高安全度，使當事人可以少做或不做除交易本身以外的事情，提高了整個交易的效率。(浙江正甬律師事務所律師助理：鄭波)

　　來源：武漢律師網[宜昌] 武漢律師 武漢律師網

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