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   【案例】馮某與金某簽訂了一份購房合同，約定馮某以近1400萬元的價格購買金某位于上海市的一處別墅。然而，馮某在支付了350萬元之后拒絕履行后續(xù)合同，理由是剛剛得知自己屬于“限購對象”，不具有在上海買房的資格。金某和馮某因合同無法履行各有怨言，于是均向法院提起訴訟。近日，上海市第一中級人民法院二審作出宣判，判令解除雙方購房合同，金某可沒收定金279.6萬元。

　　非滬籍人口簽約購房，支付定金后欲毀約

　　2012年6月，經(jīng)營一家溫泉度假村的金某與某建筑公司簽訂建設(shè)工程施工合同，約定由建筑公司承接溫泉度假村工程，而馮某是該工程的實際施工管理人。金某在發(fā)包工程的時候，提出條件要求馮某購買其位于上海的別墅，馮某為攬下施工任務(wù)，同時考慮到買房也可以保值，同意購買金某的別墅。之后，金某、馮某及建筑公司三方簽訂房屋買賣合同，約定由馮某向金某購買位于上海市的一處別墅，總價為1398萬元，馮某應(yīng)于2012年7月30日前支付定金500萬元，后續(xù)購房款在2013年6月5日前付清，建筑公司為馮某履行合同義務(wù)提供連帶責(zé)任保證。另在合同落款處注明“此合同與建設(shè)工程施工合同同時生效”等字。

　　隨后，馮某只支付購房款350萬元，尚欠購房款1000多萬元，于是，金某將馮某和建筑公司起訴到法院，要求馮某支付剩余購房款及逾期利息，建筑公司對上述錢款損失承擔(dān)連帶清償責(zé)任。馮某以自己為非滬籍人口，屬于“限購對象”為由，與建筑公司一起提起反訴，要求解除房屋買賣合同，金某返還定金及相應(yīng)利息。

　　一審法院認(rèn)為，政府頒布的限售政策，一經(jīng)頒布即向公眾公示，任何人均可查閱。金某、馮某在簽訂買賣合同前未盡到審慎義務(wù)，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方對合同的解除均有過錯，不適用定金罰則。關(guān)于定金，法律規(guī)定不得超過主合同標(biāo)的額的20%，故馮某已支付的350萬元中279.6萬元系定金，70.4萬元系購房款。法院判令，解除三方簽訂的房屋買賣合同，金某返還馮某定金279.6萬元及購房款70.4萬元。

　　買方對購房政策有審慎義務(wù)，法院二審適用定金罰則改判

　　金某不服，上訴至上海市第一中級人民法院，稱雙方簽訂買賣合同后，馮某因房價下跌而惡意違約，以房屋無法過戶為借口提出解除合同，且雙方合同明確約定：“過戶時購房者姓名可以變更為乙方指定的名字”，故馮某完全可以將系爭房屋過戶至符合購房條件的他人或者公司名下而繼續(xù)履約。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，馮某如能提供在上海市繳納一定期限的個人所得稅或社會保險證明，就不屬于限購范圍。因此，雙方的買賣合同完全能夠繼續(xù)履行。若因馮某單方違約造成合同無法履行，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　馮某一方面辯稱自己對限購政策并不知情，一方面提出，當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同與建設(shè)工程施工合同相關(guān)聯(lián)，因施工工程款未到位致其未能按約支付房款。

　　上海一中院審理后認(rèn)為，根據(jù)雙方買賣合同第十二條約定：“過戶時購房者姓名可以變更乙方指定的名字?！辈荒芘懦T某在簽約時知曉其是限購對象的可能性。馮某雖為限購對象，但是完全可以通過繳納一定期限的社會保險或者個人所得稅使自己符合購房條件，也可以按照合同約定指定其他具有購房資格的人作為購房人使合同得以繼續(xù)履行，但馮某在合同履行過程中既不按約支付購房款，又不積極消除合同履行中的障礙，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。另外，馮某以工程款未到位為由拒絕履行買賣合同，法院并不認(rèn)同，因為兩份合同的簽約主體及法律關(guān)系并不相同，本案房屋買賣合同中對付款期限已作了明確具體的約定，并未約定以工程款支付進度作為本案中馮某支付購房款的先決條件。據(jù)此，法院二審適用定金罰則作出改判，判令解除房屋買賣合同，購房定金279.6萬元歸賣方金某，剩余購房款70.4萬元返還給馮某。

　　■連線法官■

　　馮某作為買受方，在購買價值逾千萬的系爭房屋時，更應(yīng)本著謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，對其是否具有購房條件與購房資格作出合理的預(yù)判再決定是否簽約。馮某稱其簽約時不知道“滬九條”的存在，一方面缺乏相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，另一方面，即便馮某確實不知道自己是限購對象，其自身對政策的不了解亦不能成為其免責(zé)的理由，更不能將合同不能履行的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給無任何過錯的金某一方。（源于中國法院網(wǎng)）

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